O que é a atividade A070 e qual seu objetivo
A atividade A070, da Caixa Econômica Federal, engloba a avaliação de imóveis e empreendimentos urbanos de maior complexidade, nos quais o método comparativo de mercado, por si só, não é suficiente para alcançar resultados precisos. Nesses casos, o objetivo é determinar o valor de mercado ou o valor de aproveitamento econômico de terrenos e empreendimentos, levando em consideração o potencial construtivo, bem como os parâmetros urbanísticos vigentes e as possibilidades de uso futuro da área.
De acordo com o edital, a A070 pode empregar:
-
Método evolutivo, utilizado em imóveis novos, em construção ou reabilitados, considerando o custo de reprodução da edificação, depreciação e valor do terreno;
-
Método involutivo, aplicado em terrenos com potencial construtivo, determinando o valor de mercado a partir da viabilidade econômica de um empreendimento hipotético.
Essa atividade é essencial em avaliações relacionadas a incorporações imobiliárias, loteamentos, requalificações urbanas e empreendimentos de médio e grande porte.
Responsabilidades do profissional credenciado
O profissional credenciado para a A070 deve possuir formação em Engenharia Civil, Arquitetura ou Engenharia de Avaliações, com registro ativo no CREA ou CAU e experiência comprovada em avaliações complexas.
Entre suas atribuições estão:
-
Analisar o imóvel e o contexto urbano em que está inserido;
-
Levantar dados de mercado, índices construtivos e parâmetros urbanísticos;
-
Aplicar corretamente o método evolutivo e involutivo, conforme o tipo de avaliação;
-
Elaborar laudos técnicos com cálculos, justificativas e memórias descritivas completas;
-
Emitir ART ou RRT individualizada para cada ordem de serviço.
A responsabilidade técnica é direta e intransferível, e o profissional deve garantir coerência metodológica e rastreabilidade dos dados apresentados no laudo.
Não pare por aqui, porque depois da imagem tem muito mais conteúdo para você!
Normas e metodologias aplicáveis
A atividade A070 da Caixa Econômica Federal deve observar as normas da ABNT NBR 14653-1 (Procedimentos Gerais), NBR 14653-2 (Imóveis Urbanos) e, quando aplicável, NBR 14653-4 (Empreendimentos).
O uso dos métodos evolutivo e involutivo é o principal diferencial da A070:
-
O método evolutivo estima o valor de um imóvel a partir do custo de reprodução da construção, somado ao valor do terreno e ajustado por depreciação;
-
O método involutivo determina o valor do terreno por meio da análise de viabilidade econômica do empreendimento, considerando custos, receitas e lucro do empreendedor.
Esses métodos exigem domínio técnico, raciocínio analítico e compreensão do comportamento do mercado imobiliário.
Requisitos de habilitação e experiência
Para credenciamento na atividade A070, o profissional ou empresa deve comprovar:
-
Formação em Engenharia Civil ou Arquitetura;
-
Curso de avaliação de empreendimentos imobiliários, com carga mínima de 20 horas;
-
Experiência comprovada em métodos evolutivo e involutivo, por meio de Certidão de Acervo Técnico (CAT), ARTs ou RRTs;
-
Execução prévia de avaliações compatíveis com a complexidade da atividade.
Essas exigências asseguram que apenas profissionais com sólida formação e prática comprovada executem avaliações de empreendimentos urbanos complexos.
Não pare por aqui, porque depois da imagem tem muito mais conteúdo para você!
Padrões de entrega e controle de qualidade
Os laudos da A070 devem seguir rigorosamente os modelos e diretrizes da Caixa, garantindo padronização, clareza e rastreabilidade.
Os principais itens obrigatórios são:
-
Memorial descritivo completo do imóvel e do projeto analisado;
-
Parâmetros urbanísticos e legislação aplicável;
-
Tabelas de custos, receitas e fluxo de caixa;
-
Justificativas para as hipóteses adotadas e memória de cálculo;
-
Registro fotográfico e documentação de apoio.
A Caixa realiza o controle de qualidade dos laudos por meio dos Instrumentos de Medição de Resultado (IMR), que avaliam a consistência técnica e metodológica dos relatórios.
Falhas, inconsistências ou não conformidades podem resultar em advertência, suspensão ou descredenciamento do profissional.
Aplicações práticas da A070
Profissionais aplicam a atividade A070 com frequência em:
-
Terrenos com potencial construtivo elevado, em áreas urbanas consolidadas;
-
Empreendimentos imobiliários em fase de concepção, que exigem estudo de viabilidade;
-
Avaliações de empreendimentos habitacionais, comerciais ou mistos;
-
Revisões patrimoniais em que é necessário mensurar o valor de aproveitamento futuro do imóvel.
Ela também pode ser solicitada de forma complementar a outras atividades do credenciamento, como a A020, quando o imóvel avaliado possui características que extrapolam o escopo das avaliações urbanas convencionais.
Não pare por aqui, porque depois da imagem tem muito mais conteúdo para você!
Diferenças entre a A070, A020 e PF01
Embora todas façam parte do conjunto de atividades de engenharia previstas no credenciamento da Caixa Econômica Federal, as atividades PF01, A020 e A070 têm objetivos e níveis de complexidade diferentes.
Compreender essa diferença é essencial para identificar quando cada uma deve ser executada e qual o tipo de análise que a Caixa espera em cada caso.
PF01 – Atividade inicial e operacional
A PF01 é a atividade mais básica e operacional entre as três.
Ela está voltada à vistoria física de imóveis urbanos e rurais, com foco na caracterização e constatação do bem para subsidiar as operações de crédito habitacional.
O objetivo é confirmar a existência, as condições de ocupação e o estado físico do imóvel, além de produzir registros fotográficos e relatórios padronizados.
Em alguns casos, podem ser vinculadas a ela atividades complementares, como o B-437 (avaliação de unidade habitacional e terreno) e o B-438 (avaliação de imóvel em construção).
Em resumo: a PF01 não envolve necessariamente um laudo de valor de mercado completo, mas fornece informações técnicas e cadastrais fundamentais para a concessão do crédito.
A020 – Avaliação de imóveis urbanos
A A020 é uma atividade de nível intermediário, que exige análise técnica mais aprofundada.
Nela, o profissional elabora laudos completos ou simplificados de avaliação de imóveis urbanos, aplicando os métodos da ABNT NBR 14653-2.
Diferente da PF01, a A020 já requer tratamento estatístico de dados de mercado, memorial descritivo e justificativas metodológicas.
Ela pode incluir cadastramento de conjuntos habitacionais, análises comparativas e pareceres sobre anuência de matrícula ou alterações cadastrais.
Em resumo: a A020 é uma avaliação técnica de imóveis urbanos, com laudo conclusivo sobre o valor de mercado, servindo de base para crédito, auditoria ou reavaliação patrimonial.
Não pare por aqui, porque depois da imagem tem muito mais conteúdo para você!
A070 – Avaliação de empreendimentos de base imobiliária urbana
A A070, por sua vez, representa o nível mais avançado entre as atividades de avaliação da Caixa Econômica Federal, pois envolve empreendimentos de maior porte ou de elevada complexidade, nos quais a simples análise comparativa não é suficiente para refletir o valor real do bem. Nessa modalidade, o profissional utiliza os métodos evolutivo e involutivo, aplicando modelagens de custos, receitas e projeções financeiras. Dessa forma, é possível determinar o valor de aproveitamento econômico do terreno ou do empreendimento, considerando seu potencial construtivo e retorno esperado.
É comum que a A070 seja aplicada em incorporações, loteamentos, projetos de requalificação urbana ou imóveis com potencial construtivo elevado, exigindo domínio técnico e experiência comprovada.
Em resumo: enquanto a A020 busca o valor atual de mercado do imóvel, a A070 analisa o potencial de desenvolvimento econômico, considerando cenários de uso futuro e viabilidade de investimento.
A A070 representa uma das atividades de maior complexidade técnica do credenciamento da Caixa Econômica Federal, exigindo do profissional capacidade analítica, domínio das normas e conhecimento sobre viabilidade de empreendimentos.
Sua correta execução garante que as avaliações reflitam não apenas o valor atual, mas também o potencial econômico e urbanístico do imóvel, reforçando a importância do engenheiro e do arquiteto na tomada de decisão técnica e financeira da instituição.
Consultoria especializada em credenciamentos
A Cherpinski Engenharia acompanha de perto os editais e as atualizações da Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil e BNDES.
A engenheira Mariana Cherpinski oferece consultoria especializada em credenciamentos, auxiliando profissionais e empresas a compreenderem os requisitos técnicos, reunir a documentação necessária e se prepararem para cada edital com segurança e clareza.
Se você é engenheiro ou arquiteto e deseja se credenciar para atuar com avaliações e perícias, entre em contato e saiba como podemos ajudar.
A orientação técnica certa é o primeiro passo para garantir um credenciamento completo e competitivo.
