1 – Recebimento da solicitação (o chamado)
Tudo começa quando o banco ou a instituição solicita uma avaliação ao avaliador credenciado, sendo que esse contato pode ocorrer por meio de e-mail, sistema interno do banco, aplicativo de gestão ou ainda por uma central de atendimento. Nessa fase, você deve, portanto, registrar o pedido em um sistema próprio, incluindo data e hora, número do chamado, tipo de imóvel, endereço e prazo exigido; além disso, é fundamental conferir o escopo, ou seja, a finalidade da avaliação — seja para financiamento, garantia, seguro, inventário, entre outros —, bem como o tipo de laudo exigido e o formato de entrega. Também é preciso verificar os requisitos formais do banco, tais como modelos específicos, campos obrigatórios, necessidade de ART ou RRT, assinatura digital, compressão de arquivos e nomes dos arquivos, para garantir que tudo esteja conforme as exigências.
Dica da Cherpinski Engenharia: Crie um checklist padrão para todos os chamados — isso evita perda de informação e agiliza o fluxo.
2 – Análise preliminar dos documentos
Antes de sair para a vistoria, é importante revisar toda a documentação disponível, como a matrícula do imóvel, a planta baixa (quando houver), as fotos já anexadas pelo solicitante, as certidões fornecidas, bem como o edital ou as instruções do banco. Além disso, você deve verificar o endereço e as confrontações na matrícula, a presença de averbações relacionadas a reformas ou ampliações, a existência de obras não averbadas que possam inviabilizar o financiamento, assim como os componentes obrigatórios para o laudo, conforme as exigências do banco.
Dica da Cherpinski Engenharia: Se faltar documento essencial, solicite ao cliente ou ao banco antes da vistoria para não perder tempo em campo.
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3 – Agendamento e logística da vistoria
Agende a visita com o proprietário, corretor ou responsável e, em seguida, planeje o deslocamento, o tempo estimado no local e os possíveis riscos, como obras em andamento ou acesso difícil. Além disso, leve em consideração as ferramentas e equipamentos necessários, como trena laser, nível, câmera, fissurômetro, bloco para anotações e os EPIs adequados; também é fundamental preparar checklists impressos ou digitais para garantir uma coleta uniforme dos dados. Não se esqueça de obter a autorização por escrito caso seja necessário entrar em áreas privadas, bem como de seguir todas as medidas de biossegurança ou segurança no canteiro de obras, sempre que houver atividade no local.
Dica da Cherpinski Engenharia: Organize rota e documentos de identificação profissional para apresentar ao chegar.
4 – Vistoria técnica in loco — o coração do trabalho
Na vistoria você coleta dados que fundamentarão o laudo. Siga uma sequência lógica para não esquecer nada:
1. Identificação e contexto — confirmar endereço, confrontações, posição do imóvel no quarteirão, acesso, zoneamento aparente;
2. Conferência documental — planta, matrícula, ARTs/RRTs anteriores (se houver), alvarás;
3. Medições e levantamentos — medir área construída, cômodos, pé-direito, vãos, confrontações; anotar discrepâncias com a matrícula/planta;
4. Inspeção construtiva — verificar tipo de fundação visível, estrutura (pilares, vigas), elementos de vedação, revestimentos, sistemas hidráulicos e elétricos aparentes;
5. Registro fotográfico — fotografar fachadas, interiores, pontos críticos (rachaduras, infiltrações, vigas), sempre com escala (fita métrica ou objeto conhecido) e metadados claros (data/horário);
6. Entrevista com morador/corretor — coletar histórico de obras, reformas, problemas prévios, última manutenção;
7. Mapeamento de patologias — fissuras, trincas, umidade, manchas, corrosão, recalques; registrar tipo, localização e possível gravidade.
Dica da Cherpinski Engenharia: Mantenha postura profissional e documente tudo. Fotografias mal identificadas ou medições sem controle impedem a auditoria do laudo.
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5 – Organização dos dados coletados
Ao sair da vistoria, organize imediatamente os arquivos, renomeando as fotos por ordem e ponto, digitalizando as plantas escaneadas, assim como as notas e medições, pois dessa forma você evita a perda de informações e facilita, consequentemente, a redação do laudo.
6 – Pesquisa e análise de mercado (comparáveis)
Para estimar valor, colete dados de vendas e ofertas comparáveis na mesma área e período próximo à data-base da avaliação. Dependendo da finalidade, aplique o método mais adequado:
Método comparativo direto — comum para imóveis urbanos residenciais;
Método evolutivo/custo — para imóveis especiais.
Documente as fontes (portais, transações, corretores, base de vendas) e justifique ajustes por diferenças entre comparáveis e o imóvel avaliado.
7 – Elaboração do laudo técnico
Com os dados consolidados, inicia-se a elaboração do laudo, seguindo as normas técnicas e as exigências específicas do banco. Em alguns casos, o avaliador precisa produzir o documento do zero; porém, muitos bancos oferecem sistemas próprios, nos quais basta preencher campos com informações do imóvel, inserir fotos, dados de mercado e resultados de cálculo, sem a necessidade de formatar todo o conteúdo manualmente. Esses sistemas já possuem uma estrutura pré-definida, garantindo padronização e agilidade.
Mas, caso seja necessário elaborar o laudo integralmente, uma boa referência é seguir a seguinte estrutura:
- Capa (identificação do solicitante, finalidade, data-base);
- Objetivo do laudo;
- Documentos analisados;
- Metodologia empregada (referência à NBR 14653 quando aplicável);
- Descrição do imóvel (localização, confrontações, áreas, padrão construtivo);
- Levantamento técnico (medições, fotos referenciadas, patologias);
- Análise de mercado e aplicação do(s) método(s);
- Cálculo do valor (com memória de cálculo);
- Conclusão e valor final;
- Observações e limitações;
- Assinatura do responsável com ART/RRT (número e registro informado).
Dica da Cherpinski Engenharia: mantenha modelos padronizados do laudo para reduzir erros formais e ganhar velocidade, mas sempre personalize as seções técnicas conforme o caso.
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8 – Emissão de ART / RRT
Antes ou simultaneamente à entrega do laudo, registre a atividade no CREA/CAU conforme exigido. Proceda assim:
- Preencha o formulário de ART/RRT com dados do serviço (objeto, endereço, responsável técnico, CNPJ/CPF do contratante);
- Salve o número de registro e inclua-o no laudo na seção de responsabilidade técnica;
- Mantenha o comprovante de emissão anexado ao laudo caso o banco solicite.
Dica da Cherpinski Engenharia: Diferentes conselhos podem ter procedimentos específicos; mantenha rotina com seu registro profissional.
9 – Revisão de qualidade e conformidade com o banco
Antes do envio, faça uma checagem final:
- Conferir se ART/RRT e assinaturas constam e/ou são exigidas na entrega;
- Validar que todas as fotos citadas estão anexas e renomeadas;
- Verificar formato de entrega (PDF/A, tamanho máximo, compressão);
- Garantir que a memória de cálculo está clara;
- Rever ortografia, numeração e referências internas (ex.: “foto 12” existe?).
Dica da Cherpinski Engenharia: Pedir que um segundo profissional (ou colega) faça revisão técnica e formal, permite uma revisão mais completa e minuciosa!
10 – Envio pelo sistema do banco e acompanhamento
Submeta o laudo conforme o fluxo solicitado: upload em portal, envio via e-mail, ou processamento em ferramentas internas (SISDEA / SISREG ou sistema próprio). Ao enviar:
- Siga rigorosamente o padrão de nomes de arquivo do banco;
- Preencha metadados no sistema (valor avaliado, área, observações) com atenção;
- Anexe comprovantes (ART/RRT, fotos, documentos);
- Registre protocolo de envio e prazo de resposta.
Depois do envio, acompanhe possíveis diligências: o banco pode solicitar complementação de informações, fotos adicionais ou revisão de valores. Responda prontamente para não atrasar pagamento ou aceitação.
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11 – Faturamento e pós-entrega
Após homologação do laudo:
- Emita nota fiscal conforme exigido;
- Acompanhe o pagamento segundo prazos do contrato;
- Arquive toda a documentação do processo (documentos originais, laudo final, comprovantes) pelo período mínimo recomendado pelo CREA/CAU e pela política da empresa.
Erros comuns que atrasam ou invalidam laudos (e como evitá-los)
- Falta de ART/RRT: registre sempre.
- Fotos sem identificação: coloque uma legenda que possibilite a identificação do ambiente.
- Arquivos com nome errado/sem padronização: use nomenclatura única.
- Memória de cálculo incompleta: detalhe todos os ajustes.
- Documentação vencida ou ausente: confirme certidões antes da vistoria.
Dica da Cherpinski Engenharia: Padronize checklists, revisões e modelos de laudo.
Ferramentas e equipamentos recomendados
- Trena laser e trena convencional;
- Câmera com boa resolução (ou celular top de linha) e backup automático;
- Nível (se necessário) e fissurômetro;
- Tablet ou app de preenchimento de formulários;
- EPI básico (luvas, capacete, colete) para obras;
- Software de edição de PDF e geração de relatórios.
A rotina do avaliador bancário exige disciplina, padrões e atenção a detalhes formais tanto quanto a capacidade técnica. Do chamado ao laudo final, cada etapa — documental, pericial e administrativa — contribui para que o laudo seja aceito e cumpra sua função: dar segurança técnica e jurídica à operação financeira.
