O que é a NBR 14653-1?
A NBR 14653-1 faz parte de um conjunto de normas que tratam da avaliação de bens, sendo a Parte 1 a responsável por definir os princípios gerais que devem ser seguidos. Esta norma foi desenvolvida pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e serve de guia para padronizar os procedimentos utilizados por engenheiros de avaliações, bem como por arquitetos na hora de avaliar bens diversos.
Ela estabelece diretrizes técnicas e metodológicas para garantir que os laudos de avaliação tenham consistência, objetividade e imparcialidade, evitando assim divergências ou erros que possam comprometer o valor de um bem ou de um negócio que envolva esses bens. A NBR 14653-1 visa garantir a precisão e a credibilidade dos processos de avaliação.
Para que serve a NBR 14653-1?
A NBR 14653-1 é utilizada para dar suporte a avaliações que podem ser aplicadas em diversos contextos, como por exemplo processos judiciais, avaliações imobiliárias, compra e venda de imóveis, inventários, aquisições empresariais, entre outros. Seu principal objetivo é garantir que o valor atribuído aos bens avaliados seja justo e reflita de maneira precisa as condições reais de mercado.
Além disso, a norma é fundamental para assegurar que a avaliação seja feita de acordo com critérios amplamente aceitos e reconhecidos, possibilitando que as partes envolvidas no processo tenham confiança no resultado. É uma ferramenta indispensável em negociações que envolvam patrimônio, especialmente para evitar conflitos futuros.
Continue sua leitura depois da imagem, porque tem muito mais para você!
Princípios Gerais de Avaliação de Bens
De acordo com a NBR 14653-1, os processos de avaliação devem seguir alguns princípios gerais que garantem a coerência e a objetividade do laudo. Entre eles, destacam-se:
Lei da oferta e da procura
Dois aspectos semelhantes, o preço de um bem diminui com o aumento da sua oferta e cresce com o aumento da procura;
Princípio da semelhança
Em uma mesma data, dois bens semelhantes, em mercados iguais, têm valores parecidos;
Princípio da substituição
Um bem pode substituir outro, caracterizando utilidade, destinação, funcionalidade, durabilidade, entre outros.
Princípio da rentabilidade
O valor, em relação a exploração econômica, é função da renda que proporciona o mesmo.
Principio maior e melhor
Comporta diferentes usos e aproveitamentos é o que resulta economicamente de maneira mais eficiente;
Princípio da exequibilidade
Quando existem vários cenários ou possibilidades, são adotados os mais viáveis.
Como é determinado o valor dos bens?
Para determinar o valor de um bem, é essencial que o avaliador siga os procedimentos definidos pela NBR 14653-1. A avaliação leva em conta diversos fatores, como:
Condições físicas do bem: O estado de conservação do bem (por exemplo, a condição de um imóvel).
Localização: A localização pode influenciar diretamente o valor, especialmente em imóveis.
Condições do mercado: O preço de bens similares na mesma região e época.
Esses são apenas alguns dos elementos que compõem o valor de um bem. O avaliador utilizará uma metodologia específica para cada caso, garantindo que o valor atribuído seja o mais próximo possível da realidade.
Continue sua leitura depois da imagem, porque tem muito mais para você!
Fonte: Freepik
Existem dois tipos de bens: diretos e frutos
A NBR 14653-1 também diferencia dois tipos principais de bens:
Bens Diretos: São aqueles que têm um valor intrínseco e podem ser quantificados diretamente. Exemplos incluem imóveis e máquinas, bem como equipamentos e outros ativos físicos que podem ser avaliados com base em seu custo de aquisição ou valor de mercado.
Frutos: Refere-se aos benefícios ou rendimentos gerados pelos bens diretos. Esses frutos podem ser financeiros, como por exemplo aluguéis recebidos de um imóvel ou lucros obtidos a partir da utilização de um equipamento. A norma aborda a importância de considerar tanto o valor dos bens diretos quanto os frutos que eles geram para uma avaliação mais completa.
Esses dois tipos de bens requerem abordagens diferentes durante o processo de avaliação, uma vez que o valor dos frutos depende do desempenho do bem ao longo do tempo.
O que o profissional verifica na hora da avaliação?
Durante o processo de avaliação, o profissional examinará uma série de características do bem. No caso de imóveis, por exemplo, ele irá observar a estrutura física, o estado de conservação, a localização, e até mesmo fatores ambientais que possam influenciar o valor. Para bens móveis, como maquinários, o avaliador verificará a condição de uso, a vida útil e a depreciação.
Continue sua leitura depois da imagem, porque tem muito mais para você!
Fonte: Freepik
Como o arquiteto ou engenheiro apresenta esse laudo?
Depois de realizar a avaliação, o profissional entrega um laudo que contém informações como, por exemplo:
- Identificação do solicitante do trabalho;
- Objetivo da avaliação
- Finalidade da avaliação
- Identificação e caracterização do bem avaliado;
- Documentação utilizada para a avaliação;
- Pressupostos e condições limitantes da avaliação;
- Dados e informações efetivamente utilizados;
- Memória de cálculo;
- Indicação dos métodos utilizados, com justificativa da escolha;
- Especificação da avaliação;
- Resultado da avaliação e sua data de referência;
- Qualificação legal completa e assinatura dos responsáveis técnicos pela avaliação
- Local e data da elaboração do laudo
Procedimentos Específicos: O que são?
A NBR 14653-1 também contempla procedimentos específicos para tipos particulares de bens ou condições especiais de avaliação. Alguns exemplos incluem:
Desapropriações: A norma estabelece diretrizes para a avaliação de bens que serão desapropriados, enfatizando a necessidade de uma avaliação justa e adequada. A norma busca garantir que o proprietário receba uma compensação justa pelo bem expropriado.
Gastos de Realocação: Quando um bem é desapropriado, pode haver custos associados à realocação do proprietário ou do negócio afetado. A NBR 14653 orienta a inclusão desses custos na avaliação total, pois eles impactam diretamente o valor econômico do ativo e a situação financeira do proprietário. Isso pode incluir despesas com mudança, instalação em novo local, entre outros.
Lucros Cessantes: A norma também considera os lucros cessantes, que são os ganhos que o proprietário ou empreendedor deixará de obter devido à desapropriação ou interrupção das atividades.
Você gostou desse conteúdo? Sabia que temos muito mais conteúdos sobre avaliação de bens imóveis no nosso blog! Veja alguns dos nossos artigos:
Aderindo a NBR 14.653: Hora de avaliar um imóvel
Vantagens e benefícios do MCDDM: por que é uma abordagem tão relevante no mercado imobiliário?
Engenheiro de Avaliação: Qual a sua participação no mercado de trabalho?
O que é a Engenharia de Avaliações e qual é a função do engenheiro de avaliação?
