Qual a finalidade da NBR 14653?
Utilizamos essa abordagem quando precisamos realizar uma avaliação de bens com precisão, padronização e legitimidade. Ela objetiva assegurar que avaliemos imóveis, empreendimentos e máquinas de forma correta, proporcionando um valor justo e adequado ao bem em questão.
Um exemplo seria quando ocorre em empresas que possuem máquinas, e precisam vender uma máquina que não está mais em uso, para determinar a avaliação, a NBR 14653-5 aborda especificamente a avaliação de máquinas e seus valores agregados, auxiliando na determinação do valor real do equipamento. Sendo fundamental para que a empresa consiga vender por um preço que reflita no mercado.
Outro exemplo comum está relacionado á venda de imóveis. Muitas vezes, o valor que o proprietário atribui ao seu imóvel não corresponde ao valor de mercado. Para chegar em um preço justo, é necessário seguir os critérios da NBR 14653, que permite considerar diversos fatores.
Uma dúvida comum é: quem pode fazer essa avaliação?
Tenho certeza que quando você pensa em vender, geralmente vem o corretor de imóveis na cabeça, certo? Nesta etapa aqui não! O corretor não tem qualificação de gerar as informações necessárias para uma avaliação. A NBR 14653 exige profissionais capacitados, como engenheiros e arquitetos, que possuem esse conhecimento para cumprir com os critérios citados na norma. O corretor de imóveis, por mais que seja importante na hora da venda, não possui conhecimento suficiente e autorização para realizar avaliações seguindo a metodologia exigida na norma.
Além de que é muito importante contratar um engenheiro ou arquiteto para fazer esse serviço, ele vai te auxiliar em alguns pontos que precisam ser observações, além de auxiliar na análise de estruturas, reformas, estudos da região.
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Como é feita a avaliação?
Quando contratam um engenheiro ou arquiteto, eles devem seguir alguns padrões exigidos pela NBR 14653, iniciando a pesquisa dos dados relacionados a um imóvel urbano ou rural, bem como a empreendimentos ou maquinários. A finalidade dessa avaliação inclui locação, aquisição, garantia, fins contábeis, seguro, indenização, tributação e outros, onde a finalidade seria: Locação, aquisição e garantia, bem como para fins contábeis, seguro, indenização, tributação e outros;
Já o objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locação, valor de risco e valor patrimonial em alguns casos. Além disso objetiva estabelecer valor econômico, valor de liquidação forçada, viabilidades e outros;
Dentro da norma ABNT NBR 14653, é abordado dois métodos importantes: o método evolutivo e o método comparativo. Ambos têm suas particularidades e são essenciais para garantir a eficácia das sinalizações de emergência.
Método Evolutivo
O método evolutivo na avaliação de imóveis se concentra em acompanhar as mudanças e melhorias ao longo do tempo. Esse método considera que o valor de um imóvel não é estático, mas sim dinâmico, e pode ser influenciado por diversos fatores, como:
Mudanças no Mercado: O método analisa como as flutuações do mercado imobiliário afetam o valor dos imóveis. À medida que a demanda e a oferta mudam, o valor pode variar.
Melhorias e Manutenção: Avalia como reformas ou melhorias feitas no imóvel impactam seu valor. Por exemplo, uma renovação pode aumentar significativamente o preço de venda.
Desenvolvimento Urbano: Fatores como novas infraestruturas, transporte público ou mudanças na legislação também são considerados, pois podem alterar o valor percebido da propriedade.
Esse método é útil para proprietários e investidores que desejam entender como suas decisões afetam o valor do imóvel ao longo do tempo.
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Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
Os avaliadores amplamente utilizam o método comparativo na avaliação de imóveis, comparando o imóvel em questão com outros similares que foram recentemente vendidos ou estão à venda. Os principais aspectos desse método incluem:
Análise de Imóveis Comparáveis: O avaliador seleciona propriedades semelhantes em localização e tamanho, bem como características e condições. A partir dessa comparação, determina-se um valor justo para o imóvel avaliado.
Ajustes por Diferenças: Se houver diferenças significativas entre os imóveis (como por exemplo, número de quartos ou idade da construção), ajustes são feitos para refletir essas variações no valor.
Dados de Mercado: Esse método depende fortemente de dados atualizados sobre transações recentes no mercado imobiliário. Informações precisas são fundamentais para garantir uma avaliação justa.
O método comparativo é especialmente eficaz em mercados ativos e fornece uma abordagem prática e direta para a avaliação imobiliária.
Como é a divisão da NBR 14653?
O primeiro passo seria compreender as divisões da NBR 14653, que está estruturada em cinco partes, cada uma voltada para tipos de bens específicos.
- NBR 14653-1 – Procedimentos gerais: Aqui são estabelecidas as divisões das partes seguintes, ao classificar cada bem de acordo com a sua natureza. Trazendo os processos para realizar uma avaliação precisa, incluindo a documentação necessária, informações, valor no mercado e apresentação de laudos.
- NBR 14653-2 – Imóveis urbanos: sendo utilizada para avaliação de terrenos, lojas e apartamentos, bem como casas, escritório, entre outros. Na norma se descreve toda a parte de como fazer a avaliação. Avaliados valores de mercado, procedimento padrão para coleta de dados, métodos de avaliação.
- NBR 14653-3 – Imóveis rurais e seus componentes: Sendo avaliado terras, benfeitorias, máquinas e equipamentos, veículos, além disso é avaliado os recursos naturais presentes no imóvel rural.
- NBR 14653-4 – Empreendimentos: Residenciais, comerciais, de serviços, industriais, rurais ou mistos; sendo avaliado os termos técnicos, descrevendo as atividades e metodologias básicas, oferecendo as avaliações e os requisitos para o laudo.
- NBR 14653-5 – Máquinas, equipamentos e instalações bem como bens industriais em geral: as máquinas são divididas entre primárias, secundárias e terciárias, onde se utilizam para extrativo mineral, vegetal, transformação (autopeças), construção civil, educação, saúde, entre outros. Geralmente avaliado por um engenheiro técnico.
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Quem é responsável pela avaliação?
De acordo com a Norma NBR 14653, profissionais habilitados, como engenheiros, arquitetos ou avaliadores imobiliários, são responsáveis pela realização da avaliação de imóveis. A norma estabelece que esses profissionais precisam ter formação específica bem como conhecimentos técnicos adequados para garantir que eles façam a avaliação de forma precisa e objetiva.
A importância dessa responsabilidade se dá por algumas razões, como por exemplo:
1. Qualificação Técnica: Profissionais habilitados possuem a formação necessária para entender as complexidades do mercado imobiliário, bem como as características dos imóveis e os métodos de avaliação.
2. Imparcialidade e Ética: A norma também enfatiza a necessidade de que as avaliações sejam realizadas de maneira imparcial e ética, evitando conflitos de interesse e garantindo que o valor atribuído ao imóvel seja justo.
3. Confiabilidade das Informações: Avaliações feitas por profissionais qualificados asseguram que os dados utilizados são precisos e relevantes, o que é fundamental para decisões financeiras e transações bem como para investimentos.
4. Responsabilidade Legal: Ao seguir as diretrizes da norma, os profissionais se protegem legalmente, pois estão atuando dentro das regulamentações estabelecidas, o que pode ser importante em casos de disputas ou questionamentos sobre o valor atribuído ao imóvel.
Você se interessou por esse tema? Sabia que em nosso blog existem muitos artigos referentes a essa NBR, veja abaixo alguns dos nossos títulos e clique para saber mais!
Entendendo a Perícia de Avaliações de Imóveis
O que é a Engenharia de Avaliações e qual é a função do engenheiro de avaliação?
Engenheiro de Avaliação: Qual a sua participação no mercado de trabalho?
Método comparativo direto de dados de mercado: da coleta de dados à determinação do valor final
